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【案例】北京建筑律师房地产开发经营合同纠纷(案由)
   房地产开发经营合同纠纷

(1)委托代建合同纠纷

(2)合资、合作开发房地产合同纠纷

(3)项目转让合同纠纷

案由适用要点

[释义]依据《城市房地产管理法》第2条的规定,房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。而依据《城市房地产开发经营管理条例》第2条的规定,房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这些都是从广义角度作的规定,包括了房地产市场的全部阶段,从一级市场获得土地使用权,在二级市场上将房地产出售给用地、用房单位或个人,甚至三级市场中房地产使用者之间的交易都涵盖在内。但本条中的房地产开发经营是狭义的,仅指建设前期的经营活动,特别是房地产经营者之间进行项目转让、合作开发、委托代建的活动。房地产经营者之间因项目的转让、合作开发、委托代建等形成的同,就是此处所称的房地产开发经营合同。

(1)委托代建合同纠纷

并代建合同纠纷是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企建房屋,并向受托房地产建设企业支付酬金的协议产生的纠纷。委托人业享有土地使用权并承担立项等建设成本,代建人应当具有相应资质。代人的主要义务是利用目已的资质代建房人依法进行相关建设活动,建房人的主要义务是支付酬金。

(2)合资、合作开发房地产合同纠纷

合资、合作开发房地产合同纠纷是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议产生的纠纷。

(3)项目转让合同纠纷

项目转让合同纠纷是指房地产开发企业将其房地产开发项目转移给他人的合同产生的纠纷。依据《城市房地产管理法》,转让包括买卖、赠与或其他合法方式。转让房地产开发项目时涉及土地使用权应当符合有关土地使用权转让的规定。合同签订后,转让人和受让人还必须持合同到房地产开发主管部门登记备案。

[管辖]房地产开发经营合同纠纷虽然属于合同纠纷,但由于合同标的是不动产,故由不动产所在地人民法院管辖。

[应注意的问题]《城市房地产管理法》以及《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发经营是广义的概念,包括了房地产开发经营的所有活动。2011年《规定》修改前,采用了广义的概念,将全部的房地产开发经营活动都规定在同一个第三级案由之下,内容过于庞杂。修改后,采用狭义概念,对原房地产开发经营合同纠纷案由进行拆分,将土地使用权合同纠纷,用建设用地使用权合同纠纷、临时用地合同纠纷两个第三级案由进行规范;将房地产经营者与被拆迁人之间的纠纷,用房屋拆迁安置补偿合同纠纷作为第三级案由进行规范;将房地产经营者与消费者之间纠纷,用房屋买卖合同纠纷作为第三级案由进行规范;而对房地产经营者之间就房地产项目转让、合作等活动形成的纠纷用本案由进行规范。在确定相关案由时应注意这一变化。

请求权基础规范指引

《中华人民共和国民法典》(2020年)

请求权基础条款参见本法第一百五十三条、第一百五十四条、第一百六+八条、第五百零六杀、第五白四十九条、第五百六十二条、第五百六十=冬第五百六十六条、弟五白六十八条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条。

《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年修正)

第十五条土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十六条土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

第十七条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政,列人预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第ニ十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

第四十一条房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十二条房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

有四十四条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改百十地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

房地产开发经营合同纠纷


(1)委托代建合同纠纷

(2)合资、合作开发房地产合同纠纷

(3)项目转让合同纠纷

【释义】

依据《城市房地产管理法》第2条第3款的规定,房地产开发是在依法取得国有土地便用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行。而依据《城市房地产开发经营管理条例》第2条的规定,房地产干发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这些都是从广义角度作的规定,包括了房地产市场的全部阶段,一级市场获得土地使用权,在二级市场上将房地产出售给用地、用单位或个人,甚至三级市场中房地产使用者之间的交易都涵盖在内。旦本条中的房地产开发经营是狭义的,仅指建设前期的经营活动,特别是房地产经营者之间进行项目转让、合作开发、委托代建的活动。房地产经营者之间因项目的转让、合作开发、委托代建等形成的合同,就是此处所称的房地产开发经营合同。

代建合同是指建房人获得国有土地便用权后委托房地产建设企业代建房屋,并向受托房地产建设企业支付酬金的协议。委托人应当享有土地使用权并承担立项等建设成本,代建人应当具有相应资质。代建人的主要义务是利用自己的资质代建房人依法进行相关建设活动建房人的主要义务是支付酬金。

合资、合作开发房地产合问是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资,共早利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

项目转让合同是指房地产开发企业将其房地产开发项目转移给他人的合同。依据《城市房地产管理法》,转让包括买卖、赠与或其他合法方式。转让房地产开发项目时涉及土地使用权应当符合有关土地使用权转让的规定。合同签订后,转让人和受让人还必须持合同到房地产开发主管部门登记备案。

【管辖】

有观点认为,依据《民事诉讼法》第33条第1项的规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。房地产开发经营合同标的为房地产,属于不动产,应由相关房地产所在地人民法院管辖。这种观点是不正确的。《民事诉讼法解释》第28条第1、2款规定:“《民事诉讼法》第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。”《民法典》第114条第2款规定:“物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。”房地产开发经营权不属于不动产物权,因房地产开发经营权引起的纠纷不属于不动产物权纠纷,亦不属于应按照不动产纠纷确定管辖的案件类型,故不适用专属管辖。

根据《民事诉讼法》第23条的规定,因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。关于被告住所地,《民事诉讼法》第21条第1款规定,对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地人民法院管辖。《民事诉讼法解释》第3条规定,公民的住所地是指公民的户籍所在地,法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的,法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地。

关干合同履行地,《民事诉讼法解释》第18条规定,合同约定履行地点的,以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约成著釣定不明确,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同,交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行,当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的,由被告住所地人民法院管辖。

【法律适用】

处理房地产开发经营合同纠纷的法律依据主要是《土地管理法》《城市房地产管理法》《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3部分的相关规定。

【确定该案由应当注意的问题】

《城市房地产管理法》以及《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发经营是广义的概念,包括了房地产开发经营的所有活动。

2008年《民事案件案由规定》采用了广义的概念,将全部的房地产开发经营活动都规定在同一个第三级案由之下,内容过于庞杂。《最高人民法院关于修改(民事案件案由规定)的决定》(法[2011]41号)采用狭义概念,对原房地产开发经营合同纠纷案由进行拆分,将土地使用权合同纠纷,用建设用地使用权合同纠纷、临时用地合同纠纷两个第三级案由进行规范;将房地产经营者与被拆迁人之间的纠纷,用房屋拆迁安置补偿合同纠纷作为第三级案由进行规范;将房地产经菅者与消费者之间纠纷,用房屋买卖合同纠纷作为第三级案由进行规范,而对房地产经营者之间就房地产项目转让、合作等活动形成的纠纷用本案由进行规范。本次案由修正,将房屋拆迁安置补偿合同纠纷变更为民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷,保留了《最高人民法院关于修改(民事案件案由规定》的决定》(法[2011]41号)的其他做法。

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