最高人民法院裁判文书  中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司与四川大发木艺包装有限责任公司、李孝开金融借款合同纠纷案[最高人民法院(2022)最高法执监229号执行裁定书]

裁判要旨:优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。故房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害房屋承租人优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。参照《民法典》第七百二十八条“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”的规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖的，亦不予支持。

最高人民法院认为，本案争议焦点为案涉司法拍卖是否应予撤销并重新进行拍卖。

申诉人宏源公司主张其享有承租权及案涉房屋的优先购买权，成都中院在拍卖时未专门通知其参与竞拍，要求撤销案涉拍卖重新进行拍卖。-般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、 侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《民法典》第七百二十八条规定，“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。 但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖的，亦不予支持。因此， 在本案中，即使申诉人宏源公司享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张撤销案涉司法拍卖并重新进行拍卖。中国裁判文书网。