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地上建筑物最高人民法院裁判文书

延吉市中富房地产开发有限公司与图们市图们江花园商贸有限公司等返还投资款纠纷申请案[最高人民法院(2013)民申字第882号民事裁定书]

最高人民法院复议审查认为:本案生效判决书中仅判令交付联合开发工程的地上物，并未涉及地上物的相关批准书许可证的权利人变更问题，故上述证照的变更不属于执行依据确定的范围。房地产开发企业取得相关证照， 须依法向行政主管部门申请，经行政主管部门审查具备法定条件后颁发。颁发上述证照属于行政许可行为。变更相关证照权利人是判决交付地上物的附属义务的主张没有法律依据。本案地上物交付后，申请人认为其具备法定条件的应当自行向行政主管部门申请颁发相关证照，亦可依据本案生效判决执行结果，向行政主管部门申请撤销前述相关许可证照，并向符合法定条件的企业颁发相关许可证照。执行直接裁定变更上述证照权利人，超越职权范畴， 缺乏法律依据，吉林高院依法撤销上述执行裁定书并无不当。裁定驳回申请复议人图们江花园商贸有限公司的复议申请。

附录:最高人民法院法官著述

在建工程的交付是房地产合作开发纠纷案件执行过程中的常见问题。因合作过程中双方产生纠纷导致合作关系终止，法院判令中富公司将所建的联合开发工程地上物交付给商贸公司。地上物交付后中富公司即面临继续组织施工、建成后销售等问题，而此时地上物的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证仍在商贸公司名下，对下一步的建设、销售造成阻碍。执行法院可否依据商贸公司的申请裁定变更上述证照的权利人成为本案的焦点问题。

本案中，执行依据的判项为:中富公司将所建的联合开发工程的地上物(8栋住宅和部分门市房)交付给商贸公司，并未提及相关证照的变更问题， 故判决判项并未提供法院执行中变更许可证照的直接依据。根据判决主文的表述，商贸公司关于由其承接项目的诉讼请求，实际上已经被驳回。因此， 需要考虑申请复议人提出的变更上述证照权利人是否为法院判决交付地上物的附属义务，是否适合由法院在执行中直接处理。

(一)建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证的性质

依据《建筑法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《土地管理法实施条例》《建设工程质量管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规规定，建设单位在建筑工程施工前，须在具备法定条件的前提下，向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，建设行政主管部门应当自收到申请之日起15日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。建设单位应持建设项目的有关批准文件，向土地行政主管部门提出申请， 经审核由土地行政主管部门核发建设用地批准书，并经由规划部门核发建设用地规划许可证。建设单位还应向相关城乡规划主管部门申请，对符合规划条件的，由城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证。建筑施工单位应当依法取得相应等级的资质证书并在其资质等级许可的范围内承揽工程。房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行开发经营，商品房预售许可证由房地产开发主管部门依据房地产开发企业申请核发。

行政主管部门颁发上述证照，是为了保证房地产工程建设市场有序运作， 保障人民生命、健康安全。颁发上述证照的行为，是根据相对人申请并经依法审查，准许其持有人在特定土地上从事特定房地产工程建设活动，符合行政许可法规定的行政许可特征，属于法定行政许可行为。

(二)上述许可证照权利的不可转让性

《行政许可法》第九条规定:“依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。”许可证照权属的变更不同于房屋所有权和土地使用权权利人的变更。实践中有执行法院采取直接裁定变更房屋产权权利人、土地使用权人的方式，并向相关行政部门发出协助执行通知书，以方便当事人完成过户手续，这种做法和本案有根本的区别。依据法律规定，房屋产权及土地使用权可以依法转让。房屋产权、土地使用权的证照权属人只需具备相应的民事行为能力，转让后当事人直接向行政部门变更登记即可。只要判决中明确办理变更登记为债务人的一项义务，或者可以明确推断是一种附属义务，则法院可以直接向行政机关发出协助执行通知书要求其办理过户手续。但本案涉及的上述证照权属人作为行政相对人，须经过相关行政主管部门的严格审查，以保障建筑工程、房地产开发市场的安全有序。许可本质上是政府的市场管制行为，且具有很强的身份性，是一种不可转让的权利。离开特定的主体，这种许可即失效或作废，不能随着地上物的交付而当然地转移给地上物权利人。

(三)执行法院是否有权裁定变更上述许可证照权利人

基于这些证照的性质及其不可转让性，变更上述证照权利人是独立的许可事项，不属于地上物交付的附属义务，执行法院亦无权代替行政机关行使行政许可权，裁定变更上述证照权利人。执行法院不可参照裁定变更房屋产权权利人、土地使用权人的方式处理本案。实际上，即使判决确定商贸公司承接项目，甚至要求进行有关审批证照的变更，法院在执行中是否有权直接裁定变更及要求行政机关径行据以变更，也存在疑问。该领域的问题尚待进一步研究。由于涉及行政审批事项，当事人拒不自行办理变更申请手续的，