关键词 在建工程建安成本 最高人民法院裁判文书海天建设集团有限公司与西双版纳盛泰房地产开发有限公司建设公司执行复议案[最高人民法院(2017)最高法执复55号执行裁定书]

裁判要旨:1.建筑安装成本仅系不动产总体成本的一部分，不能完整反映不动产的市场价值。涉案不动产的查封与异议审查阶段有一定的时间间隔，在不动产价格可能波动的情况下，距离执行程序更近的异议审查时的评估价格应比查封时的评估价格更接近最终执行时标的物的实际变价金额，以异议审查阶段的时点作为评估价值时点更为合理。

最高人民法院经审查认为:《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定:“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”据此，并结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、 扣押、冻结财产的规定》第二十-条1第二款的规定，人民法院发现查封的不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，应当对超标的保全的部分财产予以解封。在判断保全查封不动产的整体价值是否明显高于保全裁定载明金额时，因双方当事人争议较大，人民法院可以采取对查封不动产委托评估的方式确定查封资产价值。本案云南高院在异议审查过程中，依法委托对查封“江南翡翠项目"163套房产和江南翡翠酒店(以下简称涉案不动产标的物)进行了评估，并以评估结果作为判断查封资产价值的主要参考依据，是适当的。建筑安装成本仅系不动产总体成本的一部分，不能完整反映不动产的市场价值。复议申请人海天公司主张应按照云南省建安成本(通常不超过2000元/平方米)为标准计算所保全房地产的价值，缺乏依据。同时，涉案不动产的查封与异议审查阶段有一定的时间间隔，在不动产价格可能波动的情况下，距离执行程序更近的异议审查时的评估价格应比查封时的评估价格更接近最终执行时标的物的实际变价金额。海天公司主张应以涉案不动产查封的时间为评估价值时点，亦缺乏依据，而以异议审查阶段的时点作为评估价值时点更为合理。本案云南高院在评估报告载明查封的房产评估价172， 194,217元的基础上，考虑到市场波动及其他不确定因素，为公平保护各方当事人合法权益，又对查封资产的评估价值下浮20%,即以137755373.6元作为参考价判定评估资产价值，加上已冻结的银行存款12281749.8元，最终判定全部保全资产的价值为150000000元，比保全裁定载明金额1.2亿元超出3000万元，并无不当。--中国裁判文书网。