《建设工程施工合同司法解释（二）》正式施行：建设单位与施工企业应立即调整的九件事

2026年6月30日，法释〔2026〕12号《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》正式落地，新规重塑招投标、挂靠转包、审计结算、优先受偿、质量质保全链条裁判标准，对政府老旧小区改造、财政投资项目约束极强。建设单位、施工企业需同步梳理合同、整改内部管理，立即落实9项调整工作：

一、全面自查招投标档案，杜绝标前实质性磋商

新规明确：招标前通过会议纪要、意向书私下敲定工程量、合同价款等核心条款，后补招标流程的，中标合同直接认定无效。

1. 梳理在建、待开工财政项目，排查是否存在先对接施工单位、后补办招标；

2. 招标阶段严禁与意向单位洽谈造价、施工范围、付款方式；

3. 历史遗留必招项目留存完整招标全流程资料，规避合同无效风险。

二、彻底清理挂靠、出借资质相关协议与管理费条款

司法解释从司法层面否定挂靠获利路径，出借资质约定的管理费、资质使用费法院全部不予支持。

1. 废止分公司加盟、资质借用、内部挂靠协议，删除所有管理费、品牌使用费条款；

2. 现场核查施工人员社保、材料采购主体，杜绝默许个人挂靠承揽工程；

3. 被挂靠企业强化材料、设备采购管控，避免因挂靠人负债承担连带清偿责任。

三、重构转包、违法分包工程款回款管理流程

新规取消“实际施工人直接起诉发包人”的宽松规则，转包、违法分包施工人不能直接向甲方要钱，仅能通过代位诉讼主张债权。

1. 施工企业严控多层分包，分包合同明确上家付款担保责任；

2. 全程留存上游总包怠于结算、拖欠款项的书面证据，以备代位诉讼；

3. 建设单位定期核查分包付款台账，留存足额付款凭证，规避超额兜底风险。

四、优化结算条款，明确审计时限与造价鉴定边界

针对财政审计结算争议制定刚性规则，是老旧小区改造项目核心调整点：

1. 合同若约定以审计/财政评审结算，必须补充审计合理期限，写明超期、审计结果与合同严重不符时，施工方可申请造价鉴定；

2. 未约定审计结算的项目，不得单方面以审计报告压减工程款；

3.固定总价合同补充调价条款，仅约定情势变更情形下可调整主材价格，工期内材料大幅涨价不再自动支持调价诉求。

五、完善中途解约、已完工程计价约定

新规给出固定总价合同解除后的统一计价方式（比例折算），提前规避停工清算纠纷：

1. 合同增设中途退场、合同解除结算条款，明确已完工工程量核算标准；

2. 停工后及时留存现场影像、工程量签证，作为后续比例计价依据；

3. 投标报价预留停工、解约风险溢价，防止中途退场造成亏损。

六、统一质保金起算节点，完善维修追责机制

新规明确质保金返还起算时间为施工单位全面退场日、合同解除日，统一裁判口径：

1. 施工合同书面约定质保金起算时点、返还时限；

2. 增加维修责任条款：施工质量缺陷导致甲方自行维修的全部费用，由施工方全额承担；

3. 留存现场维修通知、整改回执、维修费用票据，作为扣款依据。

七、精细化管控工程款优先受偿权范围与行权期限

新规缩小优先受偿范围、细化行权条件，需建立专项台账管理：

1. 明确停工、窝工损失不属于优先受偿款项，结算时单独分列；

2. 建立应付工程款台账，跟踪18个月优先受偿行权期限；变更付款日期必须签订书面协议，重新起算期限；

3. 工程款债权转让同步约定优先受偿权转让条款，提前书面告知建设单位。

八、升级农民工工资垫付、台账与前置审核制度

司法解释强化农民工工资特殊保护，总包、建设单位均负有先行清偿义务：

1. 施工企业完善实名制考勤、工资发放台账，落实按月足额发放；

2. 建设单位拨付进度款前，核验农民工工资发放凭证，否则暂缓付款；

3. 出现欠薪第一时间启动垫付流程，留存协商、付款凭证，降低诉讼连带清偿损失。

九、建立违法线索内部上报、证据留存与合规追责机制

法院审理案件发现挂靠、转包、重大质量问题，必须移送住建、监察机关，涉嫌犯罪移送侦查部门：

1. 监理、现场管理人员增设日常巡查记录，发现违法发包、转包、重大质量隐患立即书面上报；

2. 完整留存整改通知、催告函、送达回执，固定已履职、主动处置证据；

3. 开展岗位新规培训，明确招标、造价、现场管理人员线索上报责任，防范履职追责风险。

本次司法解释收紧财政投资、建设项目全流程法律约束，核心思路是前端流程从严、违法成本抬高、结算规则统一、行政民事监管联动。各方需短期完成合同修订、项目资料自查、内部制度更新，从源头减少工程款纠纷、规避行政处罚与个人履职风险。