案外人执行异议预售许可证商品房买卖合同排除强制执行

最高人民法院裁判文书

周文军与李剑、郑州市九基房地产开发有限公司、河南省天助镀膜玻璃

有限公司、何保军、何丽案外人执行异议之诉案[最高人民法院(2020)最高法民申5999号民事裁定书]

裁判要旨:案外人在被查封房屋取得商品房预售许可证前即与作为被执行人的开发商签订商品房买卖合同，在案外人起诉前开发商未取得商品房预售许可证的，应认定商品房买卖合同无效，案外人与被执行人之间不存在合法有效的商品房买卖合同关系。

最高人民法院经审查认为，根据一审、二审查明的事实，周文军在案涉房屋取得商品房预售许可证前即与九基公司签订了具有商品房买卖合同性质的房位确认单，在起诉前九基公司亦未取得商品房预售许可证，因此该房位确认单应认定为无效。由于周文军与九基公司之间并不存在合法有效的商品房买卖合同关系。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，因此周文军申请再审的理由不能成立。