生活必需住房

最高人民法院审判业务意见[《人民法院办理执行案件规范(第二版)1

744.【生活必需居住房屋的执行】

金钱债权执行中，对被执行人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋， 符合下列情形之一的，人民法院可以执行:(-)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

(二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

-最高人民法院执行局编:《人民法院办理执行案件规范(第二版)》, 人民法院出版社2022年版，第314页。

附录:最高人民法院主流观点

金钱债权的执行，需将被执行人财产进行变价后，以所得价款清偿债务。 如果需要执行被执人所有的唯一居住房屋，通常情况下，执行法院应考虑该房屋是否为被执行人及其所扶养家属生活所必需。被执行人的唯一住房和生活必需住房，在执行程序中是两个并不完全相同的概念。被执行人唯一住房，并非不能作为强制执行的标的物。即使对于被执行人及其所扶养家属维持生活必需的住房，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十条规定的条件下，也可以对生活必需的住房强制执行。换言之，被执行人唯一的住房和生活必需的住房，在符合法律、司法解释规定的条件下，均可以成为强制执行的标的。只是两者准许执行的标准和条件不同。被执行人及其所扶养家属维持生活必需的住房，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十条规定的条件下，可以执行。而被执行人的唯一住房，除了在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十条规定条件下可以强制执行以外，在其他情况下，如果能够保障被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住条件，也可以采取相应的方式予以执行。例如，被执行人唯一住房的面积较大或者价值较高，超过被执行人及其所扶养家属生活必需， 对于超过部分，可以根据《查封、扣押、冻结规定》第7条1，采取“以小换大、以差换好、以远换近”等方式，在保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件的前提下，对被执行人的唯一住房进行置换，将超过生活必需部分的房屋变价款用于清偿债务。被执行人、利害关系人据此提出执行异议的，人民法院不予支持。

途使用土地。土地规划条件是国有土地使用权出让合同的重要内容。因此， 国有土地使用权出让合同能否继续履行，是否符合原定规划条件，应当作为重要考量因素。本案中，钱国林和文鼎公司一审提交《大厂回族自治县夏垫镇总体规划(2017年-2030年)》中的《总体用地布局规划图》，主张案涉土地目前已规划为商业用地及二类居住用地，另有部分为一般农田及未利用地。而双方签订《协议书》所涉土地的用途为工业用地，在案涉土地规划已经变更的情况下，《协议书》的履行存在障碍。关于案涉土地的出让方式。根据已经查明的事实，钱国林在一审质证中陈述称，“这块土地现在空着，征收过，还有七八户没有征收完成”。2005年8月2日大厂县第十一次县长办公会会议纪要载明“涉及北坞一村8户钉子户要列出名单，分组攻坚，深入做好群众工作，确保项目征地工作顺利进行。”该内容也印证了案涉土地没有征收完成的事实。《物权法》第一百三十七条1第二款规定，工业、商业、旅游、 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条也作出了同样的规定。因此，不经过招标、拍卖等公开竞价方式而直接依据协议转让国有建设用地使用权，已不为现行法律及部门规章所允许，本案亦不具备强制履行的基础。综合来看，无论案涉308亩土地尚属农用地抑或国有土地，《协议书》关于“甲方承诺在30日内发给乙方首期用地《国有土地使用权证书》”的约定均属于债务标的不适于强制履行的情形，一审判决并无不当。钱国林、文鼎公司关于继续履行案涉《意向书》《协议书》的上诉请求，依据不足，本院不予支持。

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